C. Secteur Immobilier

Modifications profondes dues au Développement Durable [630]

Question

Qu’est-ce que le Développement Durable modifie profondément dans le secteur immobilier (Promoteur/ Constructeur, Bailleur et Preneur)

Réponse

Aujourd’hui, le secteur de l’immobilier-construction est très impliqué dans la réponse aux défis du développement durable et se positionne, parmi les secteurs économiques, comme le plus gros consommateur en énergie. En effet, il est à l’origine, sur une échelle nationale, de 43 % des consommations énergétiques, de 24 % des émissions de CO2, de 17% des prélèvements d’eau pour l’eau potable, de 38,2 millions de tonnes/an de déchets  générés et génère 2 millions d’emplois répartis dans les territoires. Parmi les secteurs fortement émetteurs de CO2, c’est celui pour lequel il existe le plus grand potentiel de réduction d’émissions et pouvant répondre à l’ambition nationale de réduire de plus de 75 % les émissions de CO2 du secteur d’ici 2050 (et 38 % d’ici 2020).

Pour ce faire, tous les acteurs doivent s’engager du promoteur au preneur en passant par le bailleur. Aussi, diverses solutions techniques existent déjà et les évolutions récentes permettent d’apporter de nouvelles réponses pour les promoteurs/ constructeurs, les bailleurs (par bailleur, nous entendrons foncière et société de gestion) et preneur.

1. Pour les promoteurs et constructeurs

Les promoteurs et constructeurs doivent de plus en plus répondre à une exigence de leurs clients en matière de certifications environnementales et de rénovation du parc existant. Ils  doivent désormais proposer une offre de haute qualité et labellisée, pour répondre aux exigences réglementaires, mais aussi aux exigences de leurs clients.

Le recours aux certifications environnementales ou spécifiquement énergétiques s’est beaucoup développé pour aider à répondre aux exigences réglementaires.

Cependant, il existe toujours aujourd’hui trop de normes exclusivement nationales : BREEAM en Angleterre (1990), LEED aux USA (1998), HQE ® Construction ou Exploitation en France (2005). Dans le cadre du « Plan Bâtiment Grenelle », la France a créé le « France GBC » et a rejoint SB Alliance (voir ci-dessous) qui regroupe les principaux acteurs de la certification au niveau international. SB Alliance a pour but de renforcer la cohérence et la lisibilité des différents systèmes nationaux d’évaluation ou de certification de la performance environnementale des bâtiments.

Au-delà d’une simple certification, les conclusions du Grenelle encouragent les promoteurs à avoir une démarche globale pour construire les bâtiments les plus neutres possible. Les critères obligatoires sont définis par la réglementation thermique de 2012 (RT 2012). La RT 2012 est devenue applicable aux immeubles pour lesquels les permis de construire ont été déposés le :

  • 28 octobre 2011 : pour les bâtiments de bureaux, d’enseignement primaire et secondaire et de la petite enfance ainsi que les logements situés en zone ANRU ;
  • 1er mars 2012 : pour les bâtiments d’habitation situés dans le périmètre de 500 m d’une zone ANRU
  • 1er janvier 2013 : pour tous les autres bâtiments d’habitation

La Réglementation Thermique 2012 oblige les bâtiments tertiaires neufs à présenter une consommation d’énergie primaire inférieure au seuil de 50kWh par m² et par an. Et, dès la fin 2020, les constructions neuves devront être à énergie positive, c'est-à-dire qu’elles devront produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment.

Les promoteurs et constructeurs doivent donc adapter leurs modes de construction aux nouvelles lois, très exigeantes pour la plupart. Cela est d’autant plus compliqué qu’il ne s’agit pas seulement de diminuer la consommation d’énergie des immeubles, mais de repenser entièrement les modes de construction et de créer de l’énergie.  Ainsi, pour l’aspect performance énergétique, on utilise déjà les labels HPE, THPE, BBC et BEPOS.

1. BREEAM

(« BRE Environmental Assessment Method » ou la méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments développée par le Building Research Establishment) est le référentiel le plus ancien et le plus utilisé à travers le monde. BREEAM est un standard de référence en termes de construction durable et est devenu une méthode d’évaluation très utilisée pour décrire la performance environnementale d’un bâtiment.

2. Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)

Il s’agit d’un système nord-américain d’évaluation de bâtiments à haute qualité environnementale créé par le US Green Building Council, en 1998.

3. Sustainable Building Alliance (SB Alliance)

La Sustainable Building Alliance est une initiative internationale sans but lucratif qui rassemble des centres nationaux de recherche sur le bâtiment, des organismes d’évaluation ainsi que des parties prenantes intéressées par l’évaluation de la qualité environnementale du cadre bâti. Elle regroupe les plus grands certificateurs (LEED), (BREEAM), (DGNB), etc. Elle est soutenue par l’Unesco Chair for sustainable buildings et par l’initiative « Bâtiment et construction durable » du Programme des Nations Unies pour l’environnement PNUE.

4. France Green Building Council (France GBC)

Les professionnels français se fédèrent autour de cette association qui s’affilie au réseau mondial du World Green Building Council (WORLD GBC) dont le siège est à Toronto (Canada). Ce véritable « Conseil Français de la Construction Durable » a pour objet une réflexion sur la certification et les labels des immeubles « verts » et la construction durable. Les statuts de l’association ont été signés en octobre 2010 par les membres du groupe fondateur.

Les modes de construction durable

1. La norme HQE ®

La norme HQE ® (arrêté ministériel du 8 mai 2007) est une certification NF délivrée après un audit réalisé par CERTIVIA et focalisée sur 14 critères (dont 8 doivent être supérieurs ou très supérieurs aux normes et réglementations) et exige une qualité requérant 10 à 20 % de mieux que la RT 2005 (pour plus d’informations, voir no 520).

2. Labels HPE et THPE

Les labels HPE (Haute Performance Energétique) et THPE (Très Haute Performance Energétique) s’appliquent à la performance énergétique des bâtiments. Le label HPE atteste d’une consommation inférieure de 10 % aux bâtiments conventionnels. Le label THPE, lui, peut être obtenu lorsque la consommation est de 20 % inférieure à la norme.

3. Bâtiment basse consommation (BBC)

Ce label exige une consommation d’énergie primaire comprise entre 40 et 75 kWh/m²/an pour les bâtiments d’habitation, en fonction de la zone climatique. Ce label est du même niveau que le label suisse Minergie et l’allemand Passivhauss. A partir de 2012, il devient la norme pour toutes les constructions neuves.

4. Bâtiment à énergie positive (BEPOS)

Dans ce cas, c’est un bâtiment qui produit de l’énergie.

2. Pour les bailleurs : Foncières et Sociétés de gestion

a. Leur enjeu premier est de détenir et gérer des actifs sur le long terme

Concernant l’immobilier tertiaire, compte tenu du renouvellement très lent du parc de bureaux, l’essentiel de l’enjeu se concentre sur la rénovation du parc existant. La création des certifications HQE Exploitation et HQE Rénovation en France répond à cette donnée du marché : favoriser l’amélioration des performances du bâti existant en exploitation en donnant aux propriétaires et occupants les moyens de faire certifier leur immeuble. L’amélioration de la performance énergétique du patrimoine bâti est prioritaire pour atteindre les objectifs environnementaux.

Concernant l’immobilier résidentiel, le diagnostic de performance énergétique désormais obligatoire est déjà un bon outil de gestion et de pilotage.

Pour piloter et communiquer sur leurs performances, les foncières notamment, se mettent d’accord sur des indicateurs clés de performance, pertinents pour leur profession :

  • la consommation énergétique (kWh/m²/an),
  • les émissions de gaz à effet de serre (GES) (kg éq CO2/m²/an),

  • la consommation en eau (m3/an),
  • les déchets générés et leur traitement (t/an)

L’Observatoire de l’Immobilier Durable, association indépendante constituée d’acteurs privés et publics de l’immobilier tertiaire permet désormais de suivre, à différentes échelles, l’évolution de la performance énergétique des actifs tertiaires, l’impact des travaux de rénovation, des actions de gestion et d’exploitation qui auront été réalisés et permettra d’optimiser les investissements liés à la rénovation énergétique tout en répondant aux exigences réglementaires.

b. Un nouvel outil de pilotage : le bail vert

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a introduit l’obligation d’insérer une « annexe environnementale » aux baux des locaux de plus de 2000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces. Le « bail vert » est obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012. Il est également devenu obligatoire pour l’ensemble des baux en cours à compter du 14 juillet 2013. L’annexe environnementale doit faire figurer les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d’eau et d’énergie et la quantité de déchets générée. Elle doit également traduire l’obligation faite à chaque partie de s’engager sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués (article L. 125-9 du code de l’environnement, décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011).

Bail vert

Ainsi, ce type de document définit par exemple :
  • les qualités environnementales et énergétiques d’un bien,
  • les règles d’utilisation des locaux pour conserver cette performance énergétique,
  • les moyens de contrôle et les éventuelles sanctions en cas de violation,
  • les avantages pécuniaires récompensant les bonnes pratiques,
  • les améliorations des locaux, et enfin,
  • la répartition des charges (selon un système bonus/malus).

Pour le bailleur, l’intérêt est double :

Un programme d’actions partagé avec les occupants de ses actifs est indispensable pour répondre à l’objectif de réduction globale des consommations d’énergie du parc existant d’au moins 38% d’ici 2020, l’une des mesures phare du Grenelle I. L’obligation mutuelle d’information sur les impacts environnementaux réels et sur leurs évolutions constitue en soi une avancée remarquable. En effet, avant l’entrée en vigueur de l’annexe environnementale, les locataires n’étaient pas tenus de communiquer ces informations aux bailleurs, rendant ainsi le suivi de la performance environnementale de leur parc immobilier souvent, ardu voire impossible, pour les bailleurs.

Désormais, l’annexe environnementale assurera également au bailleur une meilleure maîtrise des coûts liés à l’exploitation de ses actifs. En effet, elle contribuera à une gestion environnementale optimisée et partagée par l’occupant et le propriétaire des actifs concernés. Le soin porté à la fixation des objectifs et du programme d’actions, ainsi qu’au suivi périodique des performances environnementales réelles constitue le principal facteur clé de succès de cette annexe environnementale.

3. Pour les preneurs

Pour les preneurs, l’enjeu est double, occuper des locaux de qualité supérieure tout en réduisant ses charges et donc sa facture.

Au locataire, le bail vert permettra de mieux maîtriser ses charges locatives en optimisant les équipements installés au regard de sa production de déchets, de ses besoins en énergie et en eau. Le bilan périodique de l’évolution de cette performance lui garantira ensuite un pilotage au plus près de ses consommations et donc de ses charges. Les locataires doivent néanmoins prêter attention aux clauses de certaines annexes pouvant rebasculer sur le locataire la charge des travaux de mise aux normes (rappelons qu’en vertu de la jurisprudence actuelle, les travaux de mise aux normes ne sont à la charge du locataire que si le bail le prévoit expressément).

A condition d’être personnalisé en fonction des enjeux et des propriétés des actifs loués (profil du locataire, actif vert ou à rénover, durée restante du bail, etc.), le bail vert, par son caractère contractuel, pourrait ainsi offrir des opportunités financières aux deux parties via la réduction des charges pour le locataire et la valorisation de l’actif pour le propriétaire.

Ce type de bail va donc induire de grands bouleversements pour les locataires : en acceptant des engagements environnementaux à leurs baux, ils s’obligeront, pendant la durée du bail, à des comportements en adéquation avec les objectifs vertueux de consommation énergétique. Ces comportements seront ceux de leurs salariés. Le respect des objectifs environnementaux d’un bail vert aura donc une incidence directe sur la relation entre le locataire/entreprise.

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