C. Secteur Immobilier

Les trois enjeux principaux [632]

Question

Quels sont les trois enjeux principaux du secteur immobilier en matière de Développement Durable ?

Réponse

Malgré les crises financières et immobilières, les préoccupations sur l’énergie et le CO2 sont restées au premier plan, s’ancrant comme une priorité politique, économique et stratégique centrale pour le secteur immobilier dans les prochaines décennies. Il en résulte trois principaux enjeux : enjeux financiers, effet d’image et développement d’un Investissement Socialement Responsable (ISR) immobilier.

1. Enjeux financiers

Ils peuvent se résumer de la manière suivante :

a. Le coût du verdissement n’est pas neutre

Pour tous les propriétaires d’immeubles, les coûts associés à la constitution d’un patrimoine « vert », par construction ou par mise aux normes, restent un enjeu majeur :

  • à la construction, le surcoût par rapport à un bâtiment classique est estimé à 10-12 % pour le BBC ; il sera sans doute plus important pour le BEPOS ;
  • s’agissant de la mise aux normes, le coût des travaux dépendra bien évidemment de l’état du parc.

Ce qui est certain, c’est qu’il y aura auparavant des coûts de diagnostic et d’études techniques et architecturales. Toutefois, la répercussion de ces investissements ne se traduira pas systématiquement par une hausse des loyers.

b. Le passage au bail vert imposera le suivi des performances techniques et financières

Le bail vert est un moyen pour un propriétaire de responsabiliser financièrement ses locataires sur l’usage qu’ils font du bâtiment. C’est là une condition sans doute nécessaire à l’atteinte des objectifs de réduction de la consommation énergétique visée par le Grenelle de l’environnement. Mais cela implique de pouvoir mesurer les consommations individuelles des locataires et donc d’investir dans des matériels de mesure et de traitement de l’information.

c. La valeur du patrimoine actuel sera impactée par l’obsolescence technique : Concept de « valeur verte »

La question de savoir si un bâtiment « vert » a (ou non) une valeur supérieure à un bâtiment classique se pose déjà depuis quelques années, sans qu’une réponse évidente n’ait été apportée. Par exemple, on manque encore de recul sur la performance réelle des bâtiments « verts », qui dépend en partie du comportement de leurs utilisateurs. Des groupes de travail ont été mis en place, que ce soit dans le cadre du Grenelle de l’Environnement ou au sein d’institutions telles que la Royal Institution of Chartered Surveyors.

Immobilier tertiaire : un impact progressif du « verdissement » sur les valeurs

Pour mémoire, la réglementation RT 2012 étant désormais obligatoire, les investisseurs doivent être portés vers le neuf, donc le « vert », car il se loue plus cher que les bâtiments de seconde main. L’inconnue reste le comportement des utilisateurs.

Pour le moment, il est certain que l’offre de bâtiments « verts » est essentiellement liée à la demande de grands utilisateurs, soucieux d’une approche globale du Développement Durable, et plus marginalement de contraintes que s’imposent certains aménageurs. Il n’en demeure pas moins qu’en cette période de faible demande locative et de quasi-pénurie d’offre neuve, ce sont les bâtiments « verts » qui se louent le plus vite, ce qui leur confère implicitement une valeur plus forte. En termes de loyers, il n’y a pas à ce jour de différence notable entre un bâtiment neuf « vert » et un bâtiment neuf « non vert », alors que le surcoût de construction est supérieur à 10 %.

En l’absence de contraintes réglementaires ou d’image, les PME, qui représentent l’essentiel des utilisateurs de ce parc, ne sont que marginalement intéressées par les aspects immobiliers du Développement Durable. Beaucoup d’entre elles n’ont d’ailleurs pas non plus les mêmes exigences en termes de prestations techniques des immeubles que les grands utilisateurs de la région parisienne.

La concurrence entre bâtiments « verts », neufs ou restructurés, et bâtiments anciens non améliorés risque donc de perdurer.

Il faut garder à l’esprit que le « verdissement » des bâtiments vise pour l’essentiel à diminuer leur consommation énergétique.

A titre indicatif, on peut considérer que les charges annuelles d’exploitation de bureaux sont en moyenne de :

  • 75 €/m² pour un immeuble de Grande Hauteur, dont 17 % pour les fluides (électricité, eau, chauffage, froid) ;
  • 50 €/m² pour un immeuble classique, dont 25 % pour les fluides ;
  • 25 à 35 €/m² pour un immeuble haussmannien, dont 30 à 60 % pour les fluides.

Comparé au niveau des loyers, surtout en région parisienne, on voit bien que même une réduction de 50 % des consommations de fluides ne devrait pas entraîner un changement significatif des valeurs. L’évolution sera probablement lente, suivant le taux de pénétration des immeubles « verts » dans l’ensemble du parc tertiaire, qui se renouvelle à hauteur d’environ 3 % par an. A mesure que cette pénétration augmentera, l’obsolescence commerciale des immeubles classiques deviendra de plus en plus forte et le différentiel de valeur de plus en plus important. On assistera alors probablement à un maintien de la valeur des immeubles « verts » alors que celle des immeubles classiques sera impactée par les coûts nécessaires à leur « verdissement » et/ou par leur moindre attractivité.

Immobilier résidentiel : un enjeu important mais un marché hétérogène et moins mature.

Pour le marché du logement, l’offre neuve est relativement abondante et les diverses obligations de diagnostic (dont le diagnostic de performance énergétique) concourent à l’information des acquéreurs. Qui plus est, certains acteurs comme les HLM ont pris des mesures de mise aux normes qui tirent les exigences du marché vers le haut. L’obsolescence de certains biens risque donc de s’en trouver accélérée. Cependant, l’attachement aux immeubles traditionnels tels que ceux de style haussmannien à Paris, dont le « verdissement » n’est pas résolu techniquement, reste très fort. Là encore, l’impulsion donnée par les pouvoirs publics joue sur l’offre mais c’est la demande qui déterminera le rythme et l’ampleur des changements.

2. Effet d’image

Cela peut être un critère important pour attirer et fidéliser les salariés. Aujourd’hui, il faut développer des valeurs éthiques et citoyennes, dont l’environnement fait partie. De plus, il s’agit d’un sujet très valorisant auquel les collaborateurs adhèrent facilement et sur lequel ils ne manifestent pas de résistance au changement. Le label « Entreprise Responsable » prend en considération les infrastructures : la construction des locaux suivant des normes HQE ou l’amélioration du bilan énergétique des existants (de type isolation, chauffage solaire, régulation de température, lampe basse consommation).

Sur les normes HQE voir n°420 et n°630

3. Développement d’un Investissement Socialement Responsable (ISR) immobilier

Aujourd’hui, les conditions du développement d’un ISR immobilier sont réunies. Le concept d’investissement socialement responsable appliqué aux actifs immobiliers semble prendre véritablement son essor. Les sociétés de gestion d’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) et de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) revendiquent désormais une approche ISR, même si plutôt engagée par les grands acteurs comme Amundi Immobilier, Viveris Reim ou Primonial. Il s’agit d’intégrer des critères ESG à l’analyse financière des actifs immobiliers et d’impliquer toutes les sociétés de gestion dans cette démarche.

Depuis quelques années, le concept d’Investissement Socialement Responsable a fait son apparition sur la scène de l’immobilier. Quelque peu différent de son cousin l’ISR classique , en ce qu’il se rapporte à un actif physique - le bâtiment - et non à une personne morale - une entreprise, un Etat ou toute autre organisation, il se fonde pourtant sur les mêmes principes, à savoir la prise en compte par les gestionnaires d’actifs et les investisseurs, de critères extra-financiers dans leur choix d’investissement.

En ce qui concerne les bâtiments, la sélection se concentre essentiellement sur leurs impacts :

  • sociaux (mixité sociale et générationnelle, mixité d’usage),
  • environnementaux (consommations énergétiques, émissions de gaz à effet de serre),
  • et sur la manière dont ils s’insèrent dans leur environnement (aménagement du territoire, étalement urbain, enjeux de déplacements).