L. Directeur de l'Immobilier

Prise en compte du Développement Durable dans les tâches habituelles de la fonction Immobilier [522]

Question

Qu’est-ce que cela change pour les tâches habituelles de la fonction Immobilier ?

Réponse

La dimension Développement Durable doit nécessairement être prise en compte par la Direction de l’immobilier dans ses tâches habituelles sur les aspects suivants :

1. Mettre en place des actions pour répondre à la réglementation

Désormais, cette tâche classique doit nécessairement intégrer l’évolution de la réglementation environnementale et de ses interprétations par la jurisprudence.

Une vigilance particulière doit être apportée à la teneur des décrets d’application de la loi dite « Grenelle II » et à leurs conséquences possibles sur l’ensemble du parc immobilier de l’entreprise (voir ci-avant voir n°520).

2. Se servir des enjeux de Développement Durable pour réduire les coûts

Comme pour l’ensemble des autres fonctions (voir notamment voir n°420 point 2.b.), le Développement Durable peut s’avérer être un facteur de réduction de coûts. C’est le cas également pour la gestion du parc immobilier d’une entreprise. Ainsi le Directeur de l’Immobilier doit-il se poser les questions suivantes : a-t-on correctement pris en compte les coûts liés à l’environnement, en particulier ceux liés à l’eau et à l’énergie ? L’entreprise est-elle en mesure de les contrôler et de les maîtriser ?
En pratique, on observe que les coûts d’entretien sont mieux surveillés que les consommations elles-mêmes. En effet, le suivi de ces dernières nécessite la définition et la mise en place d’outils de mesure, généralement plus fins que ceux déjà existants, afin de pouvoir :

  • disposer d’une vision suffisamment précise des consommations ;
  • comprendre et pister les comportements responsables de consommations indues ;
  • fournir à chaque acteur des axes d’optimisation ;
  • et enfin, trouver le bon équilibre entre confort et performance énergétique.

Sur les contraintes de mesure des consommations liées aux relations entre les propriétaires et les utilisateurs, par exemple dans le cadre d’un bail « vert », voir n°524.

3. L’approche environnementale doit être prise en compte à chaque étape du cycle de vie du bâtiment pour calculer un « coût total de possession »

a. Intégrer l’impact environnemental du bâtiment à chaque phase du cycle de vie

Dès la phase de conception du projet, il convient d’intégrer l’impact du bâtiment sur l’environnement - impact lié à toutes les phases de sa durée de vie - et d’anticiper les questions liées à la santé et au confort de ses futurs occupants.
En phase de construction ou de rénovation, les impacts du chantier sur l’environnement doivent être limités et contrôlés (notion de « verdissement » d’un chantier). Ce « verdissement » correspond à une approche globale d’éco-conception qui cherche à déterminer l’impact environnemental des matériaux utilisés, en tenant compte par exemple de l’impact de leur transport vers les chantiers, des émissions de CO2 dues au chantier, etc.

Eco-conception (Définition)

L’éco-conception est la prise en compte de la protection de l’environnement dans la conception des biens et des services. Elle permet de mettre sur le marché des « produits » plus respectueux de l’environnement tout au long de leur cycle de vie, c’est-à-dire depuis l’extraction des matières premières jusqu’aux déchets issus de leur fabrication, de leur utilisation et de leur abandon.
Pour plus de détails sur la notion d’éco-conception , voir n°522.

Enfin durant l’exploitation de l’immeuble, la Direction de l’Immobilier doit veiller au respect des performances de l’ouvrage, à sa bonne tenue dans le temps et au niveau de confort optimal apporté aux occupants.

b. Mesurer l’impact sur le  « coût total de possession » (TCO en anglais)

Comme indiqué dans l’approche ACV (voir ci-avant), l’objectif est non seulement de minimiser les coûts totaux d’acquisition mais également d’optimiser le « coût total de possession » (« Total Cost of Ownership » / TCO) en utilisant le levier environnemental pour réduire les consommations (énergie, eau, etc.), les coûts de recyclage ou les coûts en fin de vie du bâtiment. L’idée est par exemple de passer d’une notion d’investissement (dans un bâtiment : prix, surface, standing) à une économie de fonctionnalité (coût global d’entretien, chauffage, climatisation, éclairage, etc.).

Sur la notion générale de « Total Cost of Ownership » / TCO, voir n°480.

Les entreprises cherchent désormais à montrer l’exemple grâce à leur siège social.

Exemple (Etude sur le management de l’immobilier : Comment les entreprises gèrent leur siège social_ Par Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, fondatrice et responsable de l’Observatoire du management immobilier)

Près des deux tiers des entreprises se disent intéressées par les immeubles de dernière génération considérés comme « intelligents », c’est-à-dire permettant, par une gestion technique efficace, de réduire les consommations d’énergie, tout en étant adapté au bien-être des utilisateurs et favorisant le travail en « mode projet ». À ce jour, 28 % d’entre elles sont disposées à payer plus cher cette innovation. Les raisons évoquées concernent la recherche d’une réduction sensible des coûts immobiliers (57 %), et d’une meilleure productivité des salariés, voire l’amélioration de l’image de marque de l’entreprise (24 %). À noter que, pour le moment, seulement 7 % des grandes entreprises étudiées ont adopté une organisation de leur siège social en mode projet.

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