L. Directeur de l'Immobilier

Pourquoi se préoccuper de Développement Durable ? [520]

Question

Pourquoi le Directeur de la fonction Immobilier doit-il se préoccuper de Développement Durable ?

Réponse

Le Directeur Immobilier est responsable de la stratégie en ce qui concerne les opérations immobilières et foncières de l’entreprise. Il est impliqué dans l’achat, la construction, la rénovation, la gestion, l’entretien et la vente des biens immobiliers.
Propriétaire ou locataire de son parc, les enjeux sont différents mais de nouveaux outils ont été développés, tels que le bail vert. Plus de précisions sur les enjeux par type d’acteur immobilier sont présentées en section 630 et 632.
La déclinaison de la stratégie immobilière doit  conduire un Directeur de l’Immobilier à se préoccuper de Développement Durable pour les raisons suivantes :

1. Impact de la réglementation

Le Développement Durable a des impacts significatifs en matière de réglementation immobilière qui entraîne deux types de préoccupations pour le Directeur de cette fonction :

a. Respect de la réglementation (actuelle et à venir)

Le Développement Durable touche un grand nombre de domaines dans l’immobilier.
Pour mémoire, voici une liste (non exhaustive) des domaines de l’immobilier pouvant être concernés par les dispositions prises en matière de Développement Durable :

  • permis de construire (par exemple, contraintes liées aux zones d’implantation) ;
  • économies d’énergie, isolation thermique ;
  • réglementation Eco-bâtiment / matériaux / architectes « verts » ;
  • énergétique, mise en conformité des locaux (voir sur ce point, , voir n°730 point 2.) ;
  • obligation environnementale à respecter lors d’une location (amiante, etc.) ;
  • mise en place un bail vert ;
  • etc.

Cette réglementation est en pleine évolution avec la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (dite « Grenelle II ») et le nombre important de décrets d’application parus et attendus.

Le Directeur de l’Immobilier doit donc suivre l’évolution de la réglementation afin de se tenir au courant des nouvelles obligations légales et réglementaires pouvant concerner le parc immobilier de l’entreprise. Par ailleurs, la question se pose de savoir si la prise en compte anticipée des contraintes réglementaires peut être de nature à procurer un avantage concurrentiel à l’entreprise (voir ci-après, point 3).

b. Coûts liés au respect de la réglementation

Le Directeur de l’Immobilier doit appréhender les coûts résultant des évolutions réglementaires liées à l’environnement et au Développement Durable. Il doit également estimer le risque de perte de valeur du parc immobilier en cas de non-mise en conformité vis-à-vis des nouvelles contraintes.

Pour plus de détails, voir n°632

Exemple (Enjeux du Développement Durable dans l’immobilier)

Selon le Baromètre 2012 du reporting sur l’éco performance des bâtiments une étude réalisée par l’Agence de l’environnement et la maîtrise de l’énergie (ADEME) et Novethic études (« Construire durable : une question d’énergie et de financement ? »), les principaux éléments mentionnés dans la communication publique d’un panel de 12 foncières concernent :

  • la réalisation progressive d’une cartographie complète des portefeuilles: réalisation d’audits (Foncière de Régions, Foncière des Murs, Klépierre), collecte de factures auprès des utilisateurs et analyse du  comportement globale des bâtiments (Gecina), comptabilité énergétique par types d’usages (Klépierre sur son site de Louvain-la-Neuve)…
  • l’acquisition d’immeubles performants : cinq des foncières du panel ont pris des engagements de certifications systématiques sur les nouveaux développements ou les restructurations d’immeubles.
  • l’amélioration de l’existant au travers de la mise en place d’éclairage basse consommation (Klépierre), de  travaux d’isolation, de remplacement des systèmes de chauffage/climatisation (Unibail-Rodamco, Gecina…), etc.
  • l’optimisation de l’exploitation notamment au travers des contractualisations avec les utilisateurs (annexes  environnementales) et de la mise en place de certifications à l’exploitation.

2. Vers une politique de labellisation ?

Outre le strict respect de la réglementation, le Directeur de l’Immobilier doit s’interroger sur l’opportunité de se positionner au-delà de ces obligations et de mettre en œuvre une politique de labellisation. En pratique, il s’agit de déterminer si :

  • la labellisation peut être un facteur de création de valeur et, à l’inverse,
  • le simple maintien en conformité avec les contraintes réglementaires peut être un facteur de détérioration de la valeur du patrimoine de l’entreprise.

La réponse à cette question dépend en général du contexte concurrentiel dans lequel évolue l’entreprise.
A titre d’exemple en matière de réglementation et de performances thermiques, on peut citer la norme Haute Qualité Environnementale (HQE, voir ci-dessous), les labels Haute Performance Energétique (HPE) et Très Haute Performance Energétique (TPHE), Bâtiment Basse Consommation énergétique (BBC, voir ci-dessous) et Bâtiment à Energie Positive (BEPOS).

Précisions :

1. Bâtiments HQE (Haute Qualité Environnementale)

Ce label correspond aux caractéristiques du bâtiment et de ses équipements, de l’opération de construction ou d’adaptation du bâtiment qui lui confèrent l’aptitude à satisfaire les besoins de maîtrise des impacts sur l’environnement extérieur et de création d’un environnement intérieur confortable et sain. En outre, le label HQE cherche à utiliser au mieux les ressources locales afin de contribuer à la réduction des transports de matériaux et à l’essor des économies locales. Le référentiel de certification comprend deux parties :

  1. le Système de Management d’Opérations (SMO) qui définit l’ensemble des éléments permettant de gérer, suivre et planifier une opération ;
  2. la Qualité Environnementale du Bâtiment (QEB) qui est composée de 14 cibles réparties en 4 familles :
    • éco-construction : relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat, choix intégrés des procédés, systèmes et produits de construction, chantier à faible impact environnemental ;
    • éco-gestion : gestion de l’énergie, de l’eau, des déchets d’activité, de l’entretien et de la maintenance ;
    • confort : confort hygrothermique, acoustique, visuel, olfactif ;
    • santé : qualité sanitaire des espaces, de l’air, de l’eau.

2. Bâtiments BBC (Bâtiment Basse Consommation énergétique)

Ce label, qui correspond au cinquième niveau du label « Haute Performance Energétique » est attribué aux bâtiments de logements neufs ou tertiaires neufs dont la consommation d’énergie primaire est inférieure à un certain seuil.
Voir également sur ces normes et labels,  n°630.

3. Quelle image pour l’entreprise

Pour définir la stratégie Développement Durable de l’immobilier, le Directeur Immobilier doit également définir l’impact de la labellisation de son parc immobilier comme vecteur d’image pour l’entreprise.
Cette réponse n’a de sens que rapprochée du contexte concurrentiel dans lequel évolue l’entreprise. Ainsi par exemple, la réponse n’est pas forcément positive dans le cas d’une PME. Elle peut l’être en revanche pour une grande entreprise, notamment si son activité s’appuie sur un réseau de points de vente ou d’activité (agences, hôtels, boutiques, villages de vacances, etc.) où la comparaison avec la concurrence prend alors tout son sens.
Quelle que soit la réponse, la politique choisie ne doit pas se trouver en contradiction avec l’approche globale Développement Durable de l’entreprise et sa posture générale (sur cette notion, voir n°440), ni avec ses engagements réels.

Exemple (L’intégration des magasins dans leur environnement – Groupe Carrefour)

Partout dans le monde, Carrefour s’attache à réduire l’impact environnemental de ses activités et agit pour améliorer la conception et l’exploitation de ses magasins. Carrefour Property, qui gère une partie du parc immobilier européen, s’applique ainsi à concevoir, en France, des chantiers en conformité avec la charte Chantier vert, qui engage maîtres d’oeuvre, fournisseurs et prestataires à limiter les nuisances de construction et à respecter l’environnement de la conception à la livraison du site. D’autre part, les projets sont conçus dans une démarche de construction durable, comme le centre commercial Carrefour de Chambourcy, le Carrefour market d’Auterive et le nouveau pôle commercial de La Chapelle Saint-Luc, qui vise la double certification HQE (Haute Qualité Environnementale) et BREEAM niveau good (Référentiel international de qualité environnementale des bâtiments). Le Carrefour market de Mondonville, premier supermarché certifié HQE en France, affiche des économies d’énergie sensibles pour sa première année de fonctionnement : – 57 % pour l’éclairage et – 62 % pour le chauffage. En Argentine, les magasins « EcoAmiga » répondent à ce même objectif : développer un commerce responsable à tous les niveaux du magasin.

4. L’écologie au bureau, des reflexes à avoir pour préserver l’environnement

En matière de protection de l’environnement (mais la même approche s’applique également aux autres dimensions sociale, sociétale et éthique du Développement Durable), la sensibilisation des collaborateurs et l’exemplarité (« tone at the top ») des responsables de département ou de fonction sont des éléments clés pour l’application d’une véritable politique de Responsabilité sociétale d’entreprise (RSE) à l’intérieur même de l’entreprise.
Plusieurs types d’actions peuvent être entrepris, comme par exemple l’adoption d’un plan « écologie au bureau » ou la participation active à la politique d’achats responsables de l’entreprise.

a. Adoption d’un plan « écologie au bureau »

Un tel plan couvre  l’ensemble des gestes éco-citoyens mis en place au sein d’une entreprise. Par exemple, l’entreprise D2SI a indiqué en 2009 avoir mis en place les points suivants : extinction automatique des ordinateurs le soir, investissement dans une imprimante recto-verso, achats de papier certifié Programme de Reconnaissance des Certifications Forestières (PEFC), utilisation de tasses pour le café (pour remplacer les gobelets en plastique), etc.  (Communication pour le progrès, Développement Durable systèmes d’information - D2SI, Pacte Mondial, The Global Compact, septembre 2009, p. 3). Dans sa dernière communication, l’entreprise maintient le renforcement de sa démarche RSE au bureau, notamment en associant des contrôles aux principes annoncés. L’entreprise a ainsi réalisé un bilan carbone et une auto-évaluation externe de la démarche. (Communication pour le progrès, Développement Durable systèmes d’information – D2SI, Pacte Mondial, The Global Compact, 2012).

Pour plus d’information sur la certification PEFC, voir n°574

b. Participation active à la politique d’achats responsables de l’entreprise

Même si la définition d’une telle politique est du ressort de la Direction des achats ( voir n°480), chaque collaborateur peut apporter sa contribution, d’une part en comprenant mieux les enjeux d’une telle politique et d’autre part en acceptant les efforts et les changements d’habitude qu’elle entraîne :

  • maîtrise des dépenses d’énergie, en comprenant pourquoi l’entreprise a généralisé l’utilisation d’ampoules basse consommation, les limiteurs de débit d’eau ou les détecteurs de présence (extinction des lumières lorsque les bureaux sont vides). A défaut, en veillant d’eux-mêmes à éteindre la lumière lorsqu’ils quittent leur bureau ou une salle de réunion ainsi qu’à éteindre leur poste de travail (ordinateur) et autres périphériques (imprimantes, etc.) ;
  • optimisation des déplacements, en adaptant leurs habitudes de déplacement (plus grande utilisation des visioconférences et des conférences téléphoniques ; choix systématique du train pour les déplacements de moins de 3 heures) ; ceci peut également passer par la mise à disposition par l’entreprise d’un schéma de partage de voiture, pour éviter de prendre son véhicule et se rendre chez les clients que l’on ne peut efficacement visiter qu’en voiture grâce à un système d’auto-partage ;
  • attention portée aux conditions de travail des fournisseurs de prestation (nettoyage, courrier, maintenance), en faisant en sorte que ces personnes travaillent dans des conditions satisfaisantes (hygiène, sécurité, conditions des locaux mais également accueil, considération, etc.) ;
  • pilotage des consommations de fournitures de bureau, en utilisant des cartouches d’encre recyclées, en paramétrant les matériels de reprographie (recto/verso, quotas impressions couleurs) et en déployant des outils de gestion des impressions (Uniflow) ;
  • implication dans des partenariats favorisant l’insertion de personnes en situation d’handicap, comme par exemple des partenariats avec des Etablissements et services d’aide par le travail (ESAT).