L. Directeur de l'Immobilier

Difficultés à surmonter [527]

Question

Quelles seront les principales difficultés rencontrées et comment les surmonter ?

Réponse

Dans sa démarche Développement Durable, le Responsable de la fonction Immobilier sera plus particulièrement confronté aux difficultés suivantes :

1. Gérer la transversalité de l’approche Développement Durable dans l’entreprise

Dans la mise en œuvre de la politique de l’entreprise en matière de Développement Durable, le responsable de la fonction Immobilier occupe souvent un rôle majeur compte tenu du poids des aspects environnementaux liés à la construction et à l’utilisation des bâtiments. En outre, il est bien évidemment l’interlocuteur privilégié des utilisateurs de la fonction Immobilier. S’il existe une Direction du Développement Durable au sein de l’entreprise, une coordination étroite avec cette dernière doit être développée, condition sine qua none pour que l’entreprise atteigne ses objectifs en matière de Développement Durable.

2. Atteindre les objectifs réglementaires

Nous avons vu que la réglementation (notamment environnementale) n’est pas encore entièrement en place, ni stabilisée : c’est le cas en particulier les décrets d’application du « Grenelle II » (qui restent encore à publier, voir n°520 et et dont l’impact peut être déterminant dans les domaines intéressant la Direction de l’Immobilier. Par ailleurs, le responsable de cette fonction doit également maîtriser les normes, labels et certifications permettant de valoriser le parc immobilier de l’entreprise en matière de construction durable. Cela nécessite par exemple la mise à jour de ses connaissances, notamment en ce qui concerne les matériaux utilisés et leur impact sur la fin de vie des bâtiments. Il en est de même en ce qui concerne l’apport des nouvelles technologies (par exemple numériques) dans l’amélioration des coûts de gestion et la consommation d’énergie d’un bâtiment , ( voir n°630).

3. Gérer la diversité du patrimoine immobilier

Dans la déclinaison de la politique Développement Durable (qui aura été préalablement définie), le responsable de l’Immobilier doit également faire face aux difficultés suivantes :

    1. Diversité des implantations géographiques
      La localisation du parc immobilier de l’entreprise est susceptible de créer des contraintes spécifiques en matière de réglementation (règles d’urbanisme, droits d’usage, etc.).

L’autre aspect concernant l’implantation géographique des bâtiments est lié aux différences climatiques : ainsi, par exemple, les critères pour obtenir le label BBC (Bâtiment Basse Consommation énergétique voir ci-avant  n°520, sont plus difficiles à respecter dans le sud de la France, notamment en raison d’une plus grande demande des utilisateurs en matière de climatisation.

  1. Diversité des générations de bâtiments et de leur degré de vétusté
    La mise en œuvre d’une politique environnementale homogène au sein du parc immobilier de l’entreprise est d’autant plus délicate à réaliser que l’âge et/ou le degré de vétusté des différents bâtiments est élevé.
    Sur l’importance des coûts à engager pour améliorer la performance énergétique d’un parc ancien, voir n°632

4. Calibrer l’effort Développement Durable

En ce qui concerne son parc immobilier, l’entreprise doit trouver le bon équilibre en matière de Développement Durable, par rapport aux trois préoccupations suivantes :

  1. Mettre son patrimoine immobilier aux normes (c’est-à-dire en conformité avec la réglementation) afin qu’il ne perde pas de sa valeur ;
  2. Aller au-delà (de la simple mise en conformité) avec pour objectif de réduire les coûts d’exploitation. Toutefois, nous avons vu que le rapport coût / avantage est parfois délicat à analyser ;
  3. Sur l’impact financier et la rentabilité du « verdissement » des bâtiments, voir n°632
  4. Entreprendre des processus innovants, pour se positionner par rapport à la concurrence. Dans ce cas, il s’agit également d’aller au-delà des normes, mais pour obtenir un avantage compétitif (être en avance sur ces concurrents) et un atout communication.

5. Faire évoluer les mentalités

Dans la mise en œuvre de la politique de Développement Durable, le Directeur de l’Immobilier est souvent confronté à des phénomènes de « résistance au changement » qui peuvent concerner à la fois :

  • les habitudes des fournisseurs et prestataires (tant en construction qu’en rénovation) en matière de choix de matériaux qui les orientent vers des choix « traditionnels » ne prenant pas en compte les caractéristiques et performances environnementales des matériaux utilisés, et
  • les comportements des occupants : le potentiel de performance, en particulier en matière de consommation énergétique des bâtiments dits « verts » (par exemple, les immeubles HQE) ne peut être atteint que si les occupants (c’est-à-dire les salariés de l’entreprise) ont des comportements en adéquation avec les objectifs de consommation et d’usage du bâtiment (par exemple tels que traduits dans les conditions d’un « bail vert », ).

Un changement des mentalités est donc souvent une condition préalable au déploiement de la politique Développement Durable de la fonction immobilière et nécessite de la part du Directeur de l’immobilier des efforts de pédagogie et d’information aussi bien envers les partenaires (lors de la construction) que les utilisateurs.

Exemple (Bureaux certifiés économes en énergie - Retours d’expérience)

Normalement, un bâtiment certifié HQE ou LEED consomme moins (en moyenne de 20 % à 30 % d’énergie en moins par mètre carré) qu’un bâtiment conventionnel. Il arrive toutefois que certains de ces bâtiments - mal utilisés par rapport à leur conception d’origine ou parce qu’ils font appel à des technologies trop sophistiquées que comprennent mal les utilisateurs - consomment davantage que leurs homologues certifiés, bien que restant toutefois en-dessous des standards de consommation du parc moyen existant (estimé en France à 286 kWh/m2 par an par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie / ADEME). C’est ce que démontrent à la fois une étude du Conseil national de recherche canadien (CNRC) réalisée sur 100 bâtiments américains et une étude française menée sur 3 bâtiments test, conjointement par la Foncière immobilière Icade et le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB). Pour plus d’information sur ce point, voir l’article « Les bâtiments verts tiennent-ils leurs promesses ? », Matthieu Quiret, Les Echos du 22 mars 2010.